不動産賃貸業・不動産投資の節税ポイント

こんな人のために喜ばれています

不動産賃貸業・不動産投資の節税ポイント

など、いろいろなお悩みや不安はありませんか？

このような状態を放置しておくと…

など、お金も絡むことなので取り返しのつかないことになる可能性があります。

長引く景気の低迷や少子高齢化・核家族化が進み、今後は老後やいざという時の生活資金の確保がますます求められる時代となっています。こんな時ある程度所得が見込める人が、早い段階から始める資産形成や先祖代々保有する土地活用などがますます行われる時代となって来ていると感じています。

しかし人口がすでに減少し、かつ住宅の供給が需要を上回る状況で、もともと資産運用などで始めたつもりが、最初の計画やその後のやり方によっては資産減らしになる時代になってきています。

私が思うには不動産賃貸・投資はこの国においてはもはやロバート・キヨサキ氏が言われている「不労所得」を得る手段ではなく、「投資」というより「事業」として取り組まなければならないものになっているのかなと思います。

不動産賃貸業の特徴として利益が出やすいということがあります。利益が出るということは納税も多くなります。これは不動産賃貸にかかる経費が固定資産税、火災保険料、修繕費、管理費、共用部分の水道光熱費など一般的な事業に比べて限られてくるからです。

それに対し資金の面からいえば、特に借入などをして土地・建物を購入している場合には注意が必要となります。借入の返済元金自体は経費とならず、また、減価償却という税法独特の規定がありますが、土地が全く経費とならず、建物も構造によって定められた耐用年数に従って、非常に長期間にわたって費用化されることになります。

よって不動産投資は利益と資金のズレを把握することが
とても重要になってきます。

1億円の土地・建物（内訳は土地5300万円、建物4700万円とし諸経費などは考慮しないこととします）を全額借入（フルローン）購入して賃料1000万円（いわゆる表面利回り10%）を得て、経費は500万円（減価償却費及び支払利息以外の経費は100万円）かかるとします。税率は超過累進税率ですが、今回は仮に20%とします。

とすると（1000万円−500万円）×20%＝100万円の税金となります。

利益通りお金が残るとすれば1000万円−500万円−100万円＝400万円で
まあまあのお金が残ることになるのですが…。

しかし、実際に残るお金は違います。

建物が鉄筋コンクリート造、いわゆるRCの住居用建物だとすると耐用年数は47年となります。減価償却は建物のみですので4700万円÷47年で毎年100万円の減価償却費となります。これは実際にはお金は出ないけれど経費として良い部分です。

次に借入返済ですが、不動産の場合には額が大きいこともあり元利均等方式という月々定額の返済で、当初の元金返済が抑えられる方法を取ることが一般的となります。この1億円を金利3%、20年で返済していくことにすると月々の返済額は約55万円、年間返済総額は660万（うち当初利息分300万円）となります。よって年間の経費とならない元金支払額は約360万となります。

この2点を加味して資金を見ると400万円（税引き後利益）＋100万円（経費にはなっているがお金が出て行っていない減価償却費）−360万円（経費にはなっていないがお金が出て行っている元金支払額）＝140万円が現実に残るお金となり、今回の例でいえば利益の3分の1ぐらいとなります。

このように利益と資金が大きく食い違う（しかも基本的には資金のほうが少なくなる）のが不動産賃貸業・不動産投資なのです。しかも、修繕費が多額に発生する年もあり、基本的にこの資金を積み立てて支払いをする必要があります。

頭金の金額、建物の構造、金利、借入返済年数、税率などさまざまな要件によって、手元に残る金額が大きく変化します。

5棟10室の基準を満たす、いわゆる「事業的規模」の場合には、不動産を事業として行っていることとなり、さまざまな経費が認められ処理なども大きく違ってきます。具体的に次のようなメリットが考えられます。

不動産投資が出来る人はある程度質素な暮らしや自分をコントロール出来る習慣を身につけていることが必要なのかなと思います。

ただ、なかなか一人ではうまくいかないこともあると思いますし、外から見て正しい方向性に進んでいるどうかチェックすることも必要になるのではないかと思います。

管理会社に物件の管理を任せるように、
税金の申告や御相談も税理士にお任せください。

私も土地からの借入によって購入して不動産投資を始めているので、建築費のみの借入に比べ多額になりますし、かつ年数が経過している物件のため空室もあり、リスクをできるだけ回避するために宅地建物取引主任者の資格を得るなど不動産賃貸業全般に関して事前に知識を得て準備をしてから行っています。

よって、税務以外の不動産賃貸に関する知識も持ち合わせておりますし、大家としての情報を共有できることによって、お互いに不動産投資業を安定させることが出来たら良いと考えております。

まずはお問い合わせください。
お話しをお伺いし、内容をご確認戴いた上で正式にご依頼ください。